農家の方からの手続きQ＆A:旭川市・行政書士朝倉友武事務所(建設業許可・産廃業許可・旅行業登録等の各種許認可、会社設立、農地転用、相続遺言など)

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農家の方からの手続きQ＆A

Q:旭川に帰り実家の農業を継ぎます。農家は色々と手続きや許可が必要で面倒くさいと聞きましたが、具体的にはどういう時にどのような許可が必要なのでしょうか？

A:そうですね、農地法や他の法令に基づき様々な許認可手続きが必要になってきます。その中でも代表的な農地法に基づく許可や申請を記しておきます。

農地を農地として売買、貸し借りをする場合（耕作目的の農地等の権利移動）
⇒農地法３条に基づく許可申請が必要です。下の①～⑤の条件を満たしていないと許可されません。
1. 買い主や借主が、その土地を含めて一定面積以上（原則５０アール以上）耕作している農家、又は農業生産法人であること。
2. 買い主や借主又はその世帯員（家族など）が、権利取得後（買った後、借りた後）常に農作業に従事すること。
3. 工作に必要な農機具等を揃えていること。
4. 通常の営農管理が可能なこと。（その農地まで１時間以内で通勤できる等）
5. すでに農地を持っている場合は不耕作地が無い事。
自分の農地を自分で宅地や店舗などの、農地以外にする場合（自己農地転用）
⇒農地法４条に基づく転用許可が必要です。３条に基づく許可よりも条件のハードルは高く複雑です。
まず、その農地の位置により不許可となったりもします。それ以外の主なものとして
1. 土地造成のみではないこと。（将来家を建てたいから、とりあえず宅地にしておこうというのは、この土地造成のみにあたり許可されません。）
2. 計画実現の確実性があること。
3. 適正な面積であること（例：一般住宅５００㎡以内、農家住宅１０００㎡以内）
4. 周辺農地や施設への被害が無いこと
などが有りますが、その他にも周辺農業関係者や隣接地の所有者との調整が必要であったり、はたまた都市計画区域内の用途地ならば土地造成のみでも許可がされることも有ったりと、ケースバイケースで許可の条件や基準も変わってきますので、一度お近くの農業委員会や専門家にご相談されるとよいでしょう。
他人の農地を買ったり借りたりして、農地以外にする場合（権利移動を伴う農地転用）
⇒農地法５条に基づく転用許可が必要です。上の４条に基づく許可基準や条件等は基本的には変わりませんが、その他にも売買や賃貸借により権利が有る事を証明する書類などが必要になってきます。

※※４条、５条の農地転用には農地法のみならず他の法令の許認可が必要になる場合が多々有ります。事前に他の法令の許認可を受けるか、受けられる見込みが必要です。例えば、都市計画法の規制を受ける場合、都市計画法の許可を受けられる見込みが無ければ農地法の許可を受けられません。事前に確認しておきましょう。※※

許可を得ずに無断で農地を転用したり、せっかく許可が受けられても許可と違う転用をすると、農地法違反で厳しい処分が下されますのでご注意を！！

工事途中でも容赦なく「元の農地に戻せ！」と言われたり、刑事罰の規定も有るので最悪の場合逮捕されて懲役刑です。 (-_-)/~~~ピシー!ピシー!

と、代表的な３条、４条、５条関係を書きましたが、他にもケースに応じて必要になってくるものも細かく有ります。

ん～と、・・・
先に書いた関係法令も一杯有るし聞き馴れない法律だらけだし、そもそも農地法は耕作者をまもる為の法律だったハズが、手続きがややこしすぎて逆に苦しめている気もしたりする今日この頃です・・・ハイ

Q：私は東京で会社に勤めをしていますが、実家の旭川の農地を相続します。妻や子供の事もあり、親には申し訳無いのですが農業を継ぐ事は出来ません。相続税の事が心配なのと農地は許可などの手続きが面倒らしいという事で不安です。教えて下さい。

A：まず相続税ですが、仮に相談者様や他の相続人が農業を引き継ぐのであれば一定の要件の下、相続税の納税が猶予され、猶予された相続税は原則免除されます。でも免除前に農地を譲渡したり宅地や店舗に転用してしまうと相続税と利子を納付しなければいけなくなりますのでご注意下さい。

しかし、相談者様は農家を継げない、他に相続人もいないとなると農地の相続税優遇は受けられませんので、普通の相続と同じだけ相続税が課せられる事となります。

普通の相続の場合、相続税の額は相続人が何人いるかによって変わってきます。

仮に相続人が相談者様一人だけだとすると農地を含めた相続財産が６０００万円以内までは平成２５年現在では相続税がかかりません。相続人が二人だと７０００万円以内、３人だと８０００万円以内という様に相続人一人当たり１０００万円の控除額（非課税枠）が増えていきます。

ところが平成２７年１月１日以降は控除額が大幅に減らされて現在の６割となってしまいます。相談者様一人だけだとすると相続財産が３６００万円までは基礎控除で非課税ですが、それ以上はかかってきます。相続人が一人増えても控除額は６００万円ずつしか増えません。

更には、相続した農地を売却したいとお考えならば現実は結構厳しいです。まず買い手が中々見つからないという現状が有ります。その結果相続税だけ払って後は放置してしまい、毎年固定資産税や管理費だけを無駄に払っているというお話を良く聞きます。

余り欲をを出さずに相続放棄をした方が得だったというケースですね。土地と聞くと大きな財産の様な感じがしますが、農地に関してだけ言えば、いわゆる「お荷物」となってしまう事が良くあるみたいなので充分に考慮して相続するかどうかの結論を出すのが賢明だと思います。

次に農地を相続する事による許可などの手続きですが、平成２１年の農地法改正により届け出が必要となりましたが、あくまでも「届け出」であり、「許可」では無いので難しく考えて構えないでください。早い話、農業委員会に書類を書いて出せば終わりです。

しかし、相談者様は東京にお住まいとの事ですから旭川の農業委員会に足を運ぶのは厳しいかもしれません。上記の相続税の猶予を受けるにも税務署への申請が必要だったりと短期間で全ての手続きを完了させるのは難しいかもしれませんね。

一人で全てを背負わず、他の相続人に頼むか、専門家に依頼するという選択肢も有るという事を頭の片隅に置いておくと不安も軽くなると思いますよ。

Q：自分が作った野菜の美味しさを知ってもらう為にレストランをやりたいと思っています。農業では無いと思いますが可能ですか？許可も必要ですか？

A：全く問題無く可能です。よく「直売所」というものを見かけますが、考え方としては同様です。

許可に関しては、必要です。

まず農地法第４条に基づく農地転用許可が必要となります。そして「レストラン」となると別問題として飲食店営業許可が必要になってきますので食品衛生責任者講習を受講するか、調理師などの資格が必要なのでご注意下さい。

ちなみに、そういった資格を持っていない人が旭川でレストランをやりたいのであれば、札幌で食品衛星責任者講習を受けてくるのが一番簡単だと思います。この食品衛星責任者講習はしょっちゅう開催されているので、開催日時をお調べになった上でお時間が有る時にでも札幌にお出掛けしてみて下さい。１日受講すれば大丈夫です。

後は保健所に図面を持参して相談してみましょう。お店によっては他の許可や手続きが必要だったりして心が折れかけたりしても「美味しい野菜を食べてもらいたい！」と言う情熱で乗り切りましょう（笑）

モチロン、当事務所はそういう手続き関係が苦手だったり面倒な人のご相談・ご依頼はいつでも受け付けていますよ～♪（すみません、宣伝です・・ハイ。）